農地共有時分管、分管契約方式

很多的農地處在因繼承、祭祀公業、贈與或其他關係等形式而存在『公同共有』與

『分別共有』狀態，而常見的農地買賣經常遇到的是『分別共有』，也就是許多人

一同照比例持分這塊農地。

   而在做不動產買賣實務的同時若遇到『分別共有（持分狀況時）』，常出現的問題糾紛在於 

1:我所買的土地『位置在哪裡』
2:其他共有人是否承認這一個存在事實

3:未來購買後，其他共有人是否承認我買的『位置關係』

4:未來我要賣掉，後面的繼受人是否沿用此共有協議？

以上這些問題的產生就是共有關係沒有透過書面明確化，以導致買賣過程

問題非常之多。

    從(民法820條 共有土地分別管理)中延伸出來一般這一類農地都透過「分管契約」

進行共有人全體的共有物分管約定。而分管契約的擬定需共有人多數決同意，或者是

透過法院裁定，其他少數或未表示意見者，受此約束。

（白話文：就是上面的共有人大家談妥，你使用那邊 我使用這邊，我們的界線從哪裡開始到哪裡結束，

然後大家一起畫一張圖明確指出位置範圍，以後所有人或者賣掉土地之後，也請照著這張圖繼續流傳

下去，而這就是分管協議）

所以以上的方法就是：

1:分管決定：大家一起說好的，契約畫圖畫押

2:分管裁定：法院來裁定

   然後送到地政做分管登記

如下圖

透過這樣的一個契約，就能很明確的界定範圍，也能保存土地共有時，管理面積所處的

正確位置關係，這樣就不容易產生買賣糾紛。而且在地正進行登記後，這些產權的買賣或者受讓人或取得物權之人，同樣具有效力。